Istota umowy przedwstępnej
Istotę więc umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy, której istotne postanowienia muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej. Strony mogą jednak rzecz jasna wprowadzić postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści. Umowa przedwstępna może mieć postać odrębnej umowy, albo postanowienia w innej umowie. Należy również pamiętać, iż ze względu na swoją funkcję umowa przedwstępna nie może mieć za przedmiot takiej umowy przyrzeczonej, która w świetle postanowień k.c. byłaby nieważna.
Funkcja umowy przedwstępnej
Szczególnie często z umowami przedwstępnymi mamy do czynienia w obrocie nieruchomościami. Pełnią one wówczas funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą,
gdy w księdze wieczystej ujawnione zostanie wynikające z odpowiedniej umowy przedwstępnej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości albo użytkowania wieczystego. Tak ujawnione roszczenie jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Termin
Odnośnie terminu, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, wskazać należy, że jeżeli termin ten nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Zobacz serwis: Umowy
Niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Samo zawarcie umowy przyrzeczonej może oczywiście nastąpić później, byle tylko ten późniejszy termin został wyznaczony przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej, rok ten bowiem stanowi termin zawity dla wyznaczenia chwili spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej. Termin ten powinien zostać oznaczony możliwie precyzyjnie, najlepiej przez wskazanie konkretnej daty.
Forma umowy przedwstępnej
Na zakończenie, warto krótko wspomnieć także o formie umowy przedwstępnej. Przepisy nie przewidują dla ważności umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, zarówno pisemnej, jak i formy aktu notarialnego. Przykładowo, jeśli zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dla jej ważności wystarczy, że zostanie zawarta w formie pisemnej, pomimo tego, że już dla umowy właściwej konieczna jest forma aktu notarialnego.
Zadatek – dodatkowe zastrzeżenie umowne. Służy do zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania traci zadatek, jeśli sama go dała, albo obowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości. Od 2008 roku zadatek jest skuteczny jeżeli zostanie wręczony przed, w trakcie lub po zawarciu umowy. Zadatkiem może być określona suma wyrażona w pieniądzu jak również rzecz ruchoma. Wysokość zadatku nie powinna przekraczać wartości przyszłego zobowiązania.
Zadatek jest najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych (sprzedaży nieruchomości, samochodu itp.). Dzięki niemu każda ze stron zabezpiecza się na wypadek zerwania umowy w ostatniej chwili przez drugą stronę.
Zadatek różni się od zaliczki tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona wzbogaca się o wysokość zadatku; natomiast zaliczka jest po prostu zwracana, bez dodatkowych konsekwencji. Zaliczka staje się nią tylko wtedy, gdy zostanie to jasno określone w umowie – bez takiego określenia będzie to zadatek.
Najczęstszy scenariusz: kupujący, zawierając umowę przedwstępną, płaci sprzedającemu zadatek (zwykle 10%).
-
Jeśli umowa właściwa zostanie zawarta, zadatek jest zaliczony jako część zapłaty i kupujący dopłaca brakujące 90%
-
Jeśli kupujący wycofa się z zakupu, to sprzedający może zatrzymać zadatek
-
Jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości
-
Jeśli właściwa umowa nie zostanie zawarta z winy obu stron lub z przyczyn niezależnych, to zadatek ulega zwrotowi
Jest dopuszczalne ustalenie innych możliwości dotyczących wycofania się z umowy, w zależności od ustaleń między stronami. Zadatek jest zdefiniowany w art. 394 k.c. Zaliczka występuje w kilku artykułach kodeksu (622, 626, 743, 751, 763, 773 i 859-3) bez definicji.